Dnews.gr

Γιατί να προβώ σε Τακτοποιηση Ημιυπαιθριοι κλπ χώροι; Γιατι να ολοκληρωσει καποιος την τακτοποιηση του ημιυπαιθρίου τωρα και οχι μεχρι την τελική προθεσμία 31/10/2011:Για να ξεμπερδεύει μια ώρα νωρίτερα Γιατί για αυτούς που θα καθυστερήσουν δεν πρόκειται να ισχύσουν καλύτεροι οροι (θα ισχύσουν τουλάχιστον τα ιδια ή χειρότερα. Πχ αυξημένες αντικειμενικές αξίες, όχι έκπτωση για καταβολή ολου του ποσού, κλπ) Οι αμοιβές των μηχανικών κατα πάσα πιθανότητα θα αυξηθούν (οι περισσότεροι μηχανικοί έχουν καλύψει ήδη το αφορολόγητο και απο εδώ και πέρα θα πληρώνουν φόρους 30-40% στην αμοιβή, τους οποίους θα μετακυλίσουν στον πελάτη Είναι αλήθεια ότι ο Νόμος για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων έγινε σχεδόν αποκλειστικά για εισπρακτικούς λόγους. Όμως είναι επίσης αλήθεια ότι με τον νόμο αυτό αλλάζουν ριζικά τα δεδομένα για εκατομμύρια συμπολίτες μας, που στην συντριπτική πλειοψηφια χωρίς τη θέλησή τους, βρέθηκαν να κατέχουν ακίνητο με σοβαρή πολεοδομική παράβαση (κλεισμένο ημιυπαίθριο χώρο, σοφίτα που δεν υπάρχει στα σχέδια της οικοδομική άδειας, υπόγειο με χρήση κατοικίας, κλπ). Για τους περισσότερους από εμάς η αγορά κατοικίας είναι η μεγαλύτερη επένδυση της ζωής μας. Η επένδυση αυτή πρέπει να προστατεύεται από κάθε πρόβλημα που μπορεί να οδηγήσει σε μελλοντική υποβάθμιση της αξίας της. Τέτοια προβλήματα μπορεί να προκύψουν όταν θελήσει κάποιος να πουλήσει, και γενικώς να μεταβιβάσει το ακίνητό του. Αναρωτηθήκατε γιατί όλοι οι κατασκευαστές βιάστηκαν να τακτοποιήσουν τα διαμερίσματά τους? Την πρώτη μέρα ισχύος του νόμου, υποβλήθηκαν από κατασκευαστές 100.000! φάκελοι για τακτοποίηση. Σε τί διαφέρει ένας κατασκευαστής από τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου? Απλά ο πρώτος ενδιαφέρεται μόνο για τη μεγιστοποίηση της αξίας της επένδυσής του κατά την στιγμή της μεταβίβασης (πώλησης). Γιατί να μην επιδιώκει το ίδιο και ο απλός ιδιοκτήτης, που έχει διαθέσει για το ακίνητο αυτό ενδεχομένως τους κόπους μιας ζωής? Ο σημαντικότερος λόγος για να προβείτε σε τακτοποίηση του ημιυπαίθριου χώρου σας είναι ότι επιτρέπεται πλέον η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητα που έχουν χώρους που ρυθμίζονται με τον νόμο αυτό. (Για να γίνει αυτό είναι αρκετό να προσαρτηθεί στο συμβόλαιο αντίγραφο της αίτησης με τη σφραγίδα της περαίωσης και να σημειωθούν στα σχέδια οι ρυθμισθέντες χώροι με την επισημείωση ότι αυτοί «ρυθμίστηκαν με τις διαδικασίες του Ν.3843/2010 και αρ.πρωτ.αίτησης …/2011/της πολεοδομικής υπηρεσίας ……….»). Εάν μάλιστα κάποιος αποφασίσει να μεταβιβάσει το ακίνητο χωρίς τον ημιυπαίθριο δηλωμένο, θα σκοντάψει στην έκδοση του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης, το οποίο είναι πλέον υποχρεωτικό για όλα τα μεταβιβαζόμενα ή ενοικιαζόμενα ακίνητα, επειδή οι ενεργειακοί επιθεωρητές είναι υποχρεωμένοι να ελέγχουν και να αναφέρουν την ύπαρξη κλειστών ημιυπαίθριων, γιατί αυτοί επηρεάζουν σημαντικά την ενεργειακή συμπεριφορά του κτιρίου. Εκτός από τον παραπάνω προφανή λόγο, μπορούμε να αναφέρουμε τουλάχιστον άλλους εννέα (9) λόγους για να προχωρήσετε χωρίς αναβολές στην τακτοποίηση. Με τον νέο νόμο: Απαλλάσονται πλήρως οι ρυθμιζόμενοι χώροι από οποιοδήποτε πρόστιμο ανέγερσης, διατήρησης ή από την επιβολή οποιασδήποτε άλλης κύρωσης. Αντίθετα, η νομοθεσία προβλέπει σκληρά πρόστιμα (για τα μετά του 2004': 100% της αντικειμενικής αξίας του χώρου εφάπαξ συν 50% ετησίως για τη συνέχιση διατήρησης του χώρου / για τα πρό 2004': 30% της αντικειμενικής αξίας του χώρου εφάπαξ συν 5% ετησίως) Αναστέλεται άμεσα οποιαδήποτε διαδικασία επιβολής προστίμων και κυρώσεων στους ιδιοκτήτες των χώρων, για τους οποίους έγινε η υποβολή των δικαιολογητικών ρύθμισης. Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 5/ΥΠΕΚΑ/3-5-2010, με την διαπίστωση της πληρότητας του φακελου η πολεοδομική υπηρεσία ενημερώνει τις συναρμόδιες υπηρεσίες (ΔΟΥ, ΙΚΑ, έλεγχο κατασκευών, κλπ) για την αναστολή επιβολής των προστίμων και των κυρώσεων, τόσο για τους ιδιοκτήτες των ρυθμιζόμενων χώρων, όσο και άλλων εμπλεκομένων πολιτών (πχ. ιδιοκτήτες άλλης αυτοτελούς ιδιοκτησίας στο ίδιο ακίνητο, κατασκευαστές για την αποπεράτωση). Παρέχεται η δυνατότητα σύνδεσης με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας      (ΔΕΗ ,ΟΤΕ , ΕΥΔΑΠ κλπ ) των κτιρίων ή τμημάτων αυτών (μεμονωμένα διαμερίσματα) στα οποία υπάρχουν χώροι που ρυθμίζονται με τον Ν.3843 αμέσως με την καταβολή της 1ης δόσης του προστίμου. Όπως ορίζει η εγκύκλιος 5/3-5-2010 αυτό γίνεται με συμπλήρωση στη σφραγίδα ηλεκτροδότησης του Ν.1512/85 ότι «ο χώρος…….ρυθμίστηκε με τη διαδικασία του Ν.3843/2010». Οι ρυθμιζόμενοι χώροι δεν προσμετρούνται στον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου. Αυτό σημαίνει ότι τυχόν υπάρχον υπόλοιπο δόμησης εξακολουθεί να υφίσταται σαν να μην υπήρχαν οι διατηρούμενοι χώροι. Έτσι, αίρεται η αδικία, κατά την οποία όταν μία υπέρβαση είχε γίνει από έναν συνιδιοκτήτη αυτό είχε σαν συνέπεια την περικοπή αυτών των τ.μ. από αυτά που εδικαιούτο να κτίσει ο δεύτερος συνιδιοκτήτης. Οι ιδιοκτήτες των ρυθμιζόμενων χώρων απαλλάσσονται από οποιαδήποτε αναδρομική εργοδοτική η άλλη εισφορά ή φόρο. Όπως ορίζει η παραπάνω εγκύκλιος «Δεν επιβάλλονται νέα πρόστιμα για τους ρυθμισθέντες χώρους και δεν οφείλονται αναδρομικά φόροι και εισφορές (ΙΚΑ, μεταβίβασης κλπ)». (Δεν αφορά όλους) Βεβαιωθείσες από τις υπηρεσίες του ΙΚΑ και μη εισπραχθείσες εισφορές που καταλογίσθηκαν από 28/4/2010 και μετά θα ανακαλούνται με την προϋπόθεση ότι ο ιδιώτης εργοδότης θα προσκομίζει έγγραφα στοιχεία που θα αποδεικνύουν την καταβολή του “ειδικού προστίμου” και για την ρύθμιση του χώρου που άλλαξε χρήση. Η εκκαθάριση του έργου γίνεται πλέον σύμφωνα με τον αρχικό πίνακα του έργου. (Δεν αφορά όλους) Εάν δεν έχει γίνει καμία βεβαίωση και καταλογισμός πρόσθετων εισφορών από το ΙΚΑ και ο ιδιώτης εργοδότης ολοκληρώσει την ρύθμιση-διατήρηση του χώρου με τον Ν.3843 και προσκομίσει τα σχετικά έγγραφα στο ΙΚΑ, η εκκαθάριση του έργου ολοκληρώνεται κανονικά σύμφωνα με τον αρχικό πίνακα 1 του έργου. Τι διακινδυνεύω αν δεν προβώ στην ρύθμιση: Τεράστια πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης Σύμφωνα με το Μνημόνιο δανεισμού της χώρας από την τρόικα, που κυρώθηκε από τη Βουλή, το υπουργείο Οικονομικών αναμένει τεράστια έσοδα στην τριετία 2011-2013 από το τέλος διατήρησης ημιυπαίθριων. Ειδικότερα ο στόχος είναι να εισπράξει 600 εκατ. ευρώ μέχρι το τέλος του 2011 από τους ημιυπαίθριους και 1.500 εκατ. ευρώ από τα αυθαίρετα μέχρι το τέλος του 2012. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι σε διάστημα 12 μηνών αναμένουν έσοδα 2,5 φορές περισσότερα από ότι θα εισπράξουν από τους ημιυπαίθριους σε δύο χρόνια. Πώς μπορεί να γίνει αυτό με δεδομένο οτι η μεγάλη πλειοψηφία των ημιυπαίθριων (πάνω απο 700.000 φάκελοι) έχουν ήδη τακτοποιηθεί? Απλούστατα, διότι το πρόστιμο για ένα αυθαίρετο είναι 30% και επιπλέον 5% για κάθε χρόνο* από την μετατροπή του χώρου μέχρι την οριστική κατεδάφισή του, ενώ το κόστος για την ρύθμιση είναι 5-6% για τη συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων. Σε περίπτωση μη δήλωσης του ημιυπαίθριου, ο χώρος θα υπαχθεί στις διατάξεις περί αυθαιρέτων! Αξίζει να σημειωθεί ότι η Ν. Δημοκρατία με πρόταση του προέδρου της στο Ζαππειο (11/5/2011) ανεβάζει τον στόχο για έσοδα από τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων στα 12,1 δις ευρώ (συντηρητική εκτίμηση 8,5 δις) στα επόμενα 3 χρόνια!! Αν και το ιλιγγιώδες αυτό ποσό αφορά το σύνολο των 700.000 αυθαιρέτων στη χώρα, οι «αυθαίρετοι ημιυπαίθριοι» είναι ο εύκολος στόχος και θα είναι οι πρώτοι που θα κληθούν να πληρώσουν. Έλεγχοι Δημόσιας Διοίκησης Επανέρχεται σε ισχύ το άρθρο 4, του ν. 3212/03, με το οποίο θεσμοθετείται υποχρεωτική διαδικασία ελέγχου από το Σώμα Ελεγκτών Επιθεωρητών Δημόσιας Διοίκησης ποσοστού τουλάχιστον 10% (τυχαίο δείγμα) των οικοδομικών αδειών, που έχουν εκδοθεί από τις πολεοδομικές υπηρεσίες. Αυξημένα Δημοτικά Τέλη Ως γνωστό οι υπερχρεωμένοι Καλλικρατικοί Δήμοι έχουν τεράστια προβλήματα χρηματοδότησης μέσω του κρατικού προυπολογισμού. Μη έχοντας άλλη επιλογή, θα προσπαθήσουν να αυξήσουν τα έσοδά τους από τα δημοτικά τέλη. Τα τέλη αυτά (καθαριότητας, φωτισμού, κλπ) υπολογίζονται με βάση τη συνολική επιφάνεια των τετραγωνικών που δηλώνονται**. Σε πρόσφατη εγκύκλιο (28/1/2011), το ΥΠΕΚΑ διευκρίνισε ότι, οι τακτοποιημένοι ημιυπαίθριοι δεν θα υπόκεινται σε δημοτικά τέλη. Δεν ισχύει όμως το ίδιο για τους μή τακτοποιημένους χώρους! Έτσι τα συνεργεία των Δήμων θα πραγματοποιούν ελέγχους για εντοπισμό κλειστών ημιυπαίθριων χώρων. Στην προσπάθεια αυτή θα έχουν πρόσθετη βοήθεια από τις Πολεοδομίες, που πλέον υπάγονται στους Δήμους, και στις οποίες έχουν κατατεθεί οι φάκελοι των τακτοποιημένων ημιυπαίθριων, από τα στοιχεία των οποίων εύκολα θα εντοπίζονται οι πιθανοί «παραβάτες» (δηλωμενοι χωροι στην ίδια πολυκατοικία, κλπ). Για τους αυθαίρετους χώρους που θα εντοπισθούν : Θα επιβάλλονται πρόστιμα και αναδρομικά ανταποδοτικά τέλη για τους αυθαίρετους χώρους εφόσον ο δήμος δεν συνυπολόγιζε το εμβαδόν τους στην επιφάνεια των στεγασμένων χώρων, όπως προβλέπεται από το Νόμο. Έτσι, όσοι δεν τακτοποίησαν τους ημιυπαιθρίους τους θα κληθούν να πληρώσουν αναδρομικά τα ποσά για τους χώρους που άλλαξαν χρήση, αλλά δεν είχαν δηλωθεί. Τα νέα τέλη θα υπολογίζονται με βάση το συντελεστή που ισχύει για την συγκεκριμένη οικοδομική άδεια και επιπλέον θα επιβάλλονται τα προβλεπόμενα πρόστιμα για την ανακριβή δήλωση της επιφάνειας. Θα επιβάλλεται τέλος ακίνητης περιουσίας για τους χώρους που άλλαξαν χρήση, καθώς η μετατροπή τους σε χώρους κύριας χρήσης αυξάνει την επιφάνεια του ακινήτου και φορολογείται διαφορετικά. Το ΤΑΠ επιβάλλεται από την ημερομηνία μετατροπής της χρήσης. Πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση Σύμφωνα με την εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομικών, η Εφορία δεν νομιμοποιείται να διενεργεί αυτοψία επιβάλλοντας πρόστιμα για αλλαγή χρήσης που έχει γίνει μεταγενέστερα του χρόνου σύνταξης του συμβολαίου. Δικαίωμα καταλογισμού φόρου μεταβίβασης για αλλαγή χώρου χρήσης μπορεί να επιβληθεί μόνο όταν θα μεταβιβαστεί το ακίνητο, δηλαδή σε μεταγενέστερο χρόνο και εφόσον τότε παραμένει η αλλαγή χρήσης. Αν κατά τον έλεγχο διαπιστωθεί η διαμόρφωση του ημιυπαίθριου σε χώρο κύριας χρήσης (κατά τον χρόνο φορολογίας), τότε πέραν του οφειλόμενου κύριου φόρου που αναλογεί στην επιφάνεια του ημιυπαίθριου επιβάλλεται και πρόσθετος φόρος ανακρίβειας. Αυτό μπορεί να γίνει μόνο αν δεν έχει υπαχθεί κάποιος στη ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους, καθώς ο νόμος του υπουργείου Περιβάλλοντος προβλέπει απαλλαγή από οποιαδήποτε άλλη επιβάρυνση για τους ρυθμισθέντες χώρους . Έλεγχοι Ενεργειακών Επιθεωρητών Από Ιανουάριο 2012' είναι υποχρεωτική η έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) σε περίπτωση αγοράς, πώλησης ή ενοικίασης ακινήτου επιφάνειας άνω των 50 τμ,. Όπως διευκρινίζεται στη σχετική εγκύκλιο, στη συνολική επιφάνεια προσμετρούνται και τα τετραγωνικά του κτιρίου που έχουν νομιμοποιηθεί ή τακτοποιηθεί με τις ισχύουσες διατάξεις. Σύμφωνα με πληροφορίες του «Βήματος», οι ενεργειακοί επιθεωρητές που θα διενεργούν τις επιθεωρήσεις προκειμένου να δώσουν πιστοποιητικό ώστε ένα διαμέρισμα να πουληθεί ή να ενοικιαστεί θα είναι υποχρεωμένοι να ελέγχουν εκτός από την ενεργειακή απόδοση του διαμερίσματος και την ύπαρξη κλεισμένων ημιυπαίθριων χώρων. Συγκεκριμένα, οι ενεργειακοί επιθεωρητές θα καταρτίζουν ξεχωριστή έκθεση αυτοψίας, στην οποία θα βεβαιώνουν ότι το διαμέρισμα διαθέτει ημιυπαίθριο χώρο που άλλαξε χρήση και θα διαβιβάζουν την έκθεση αυτή τόσο στο υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΚΑ) όσο και στο υπουργείο Οικονομικών. Αν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος δεν έχει προχωρήσει σε καταβολή του «προστίμου μη κατεδάφισης» για τον ημιυπαίθριο, τότε θα καλείται μέσα σε 30 ημέρες να πληρώσει το πρόστιμο, διαφορετικά, συνεργεία του ΥΠΕΚΑ σε συνεργασία με τις νομαρχίες θα κατεδαφίζουν το τμήμα εκείνο του ημιυπαίθριου που άλλαξε χρήση. Και άλλα πρόστιμα Από τα προηγούμενα προκύπτει ότι ο εντοπισμός των πιθανών αυθαίρετων χώρων (αδήλωτων κλειτών ημιυπαίθριων) είναι σχετικά εύκολη υπόθεση. Έτσι άν σε μελλοντικό έλεγχο διαπιστωθεί παρανομία, τότε θα ανοίξει ο ασκός του Aιόλου για επιπλέον οικονομικές επιβαρύνσεις όχι μόνο από την εφορία, από τα δημοτικά τέλη κ.λπ., αλλά και από τον ενδεχόμενο εντοπισμό κι άλλων μικρών ή μεγάλων παραβάσεων που υπάρχουν σχεδόν σε όλες τις ιδιοκτησίες και δεν εμπίπτουν στον νόμο Mπιρμπίλη (κατά κανόνα υπερβάσεις άδειας). * Στο σχετικό Άρθρο 8 Ν 3843 / 2010 αναφέρεται : Σε περίπτωση μη υποβολής δήλωσης ή μη ολοκλήρωσης της διαδικασίας διατήρησης των χώρων, εφαρμόζονται οι ισχύουσες περί αυθαιρέτων διατάξεις για την κατεδάφιση και επαναφορά των χώρων αυτών στη χρήση που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια, τα δε πρόστιμα που επιβάλλονται υπολογίζονται ως εξής: Για τα μετά του 2004': 100% της αντικειμενικής αξίας του χώρου εφάπαξ συν 50% ετησίως για τη συνέχιση διατήρησης του χώρου / για τα πρό 2004': 30% της αντικειμενικής αξίας του χώρου εφάπαξ συν 5% ετησίως. **Υπολογισμός τέλους Καθαριότητας – Φωτισμού και ΦΗΧ Τα Τ.Κ.Φ. & ο ΦΗΧ επιβάλλονται σε όλα τα ακίνητα στεγασμένα ή μη που ηλεκτροδοτούνται. Ο τύπος υπολογισμού για Τ.Κ.Φ. είναι: Εμβαδόν* Χ Συντ. Τ.Κ.Φ. * Ωφέλιμου & μη χώρου Ο τύπος υπολογισμού για το ΦΗΧ είναι: Εμβαδόν* Χ Συντ. ΦΗΧ •Ωφέλιμου & μη χώρου